Trois erreurs communes à l’achat d’une maison

1.     Sous-estimer les frais reliés à l’acquisition de la propriété

  • Frais pour rapport d’inspection par un professionnel du bâtiment (recommandé)
  • Honoraires du  notaire (contrats d’achat et d’hypothèque)
  • Ajustement des taxes municipales et scolaires
  • Droit de mutation immobilière (taxe de bienvenue de la municipalité)
  • TPS et TVQ, si maison neuve
  • Frais de branchement des services (Hydro, téléphone, télédistribution, Internet, etc.)
  • Frais de déménagement
  • Frais d’aménagement (achat de meubles, décoration, rénovation, outils de jardinage, plantes)
  • Prime d’assurance hypothécaire (SCHL)
  • Montant de mise de fonds initiale

Le total de ces frais représente plusieurs milliers de dollars qui doivent être disponibles au moment de l’achat; de plus il serait très avisé de conserver en réserve une somme additionnelle en cas d’imprévus.

2.     Se fier au calcul de l’institution financière pour savoir si  vous êtes en mesure d’acquérir une propriété.

Les institutions financières tiennent compte, principalement, de deux facteurs pour vous accorder un financement hypothécaire.

  • Votre cote de crédit (Équifax, Trans Union)
  • Votre capacité de remboursement qu’elles estiment à l’aide de deux ratios (amortissement brut de la dette, maximum de 32% et amortissement total de la dette, maximum de 40%)

Ces ratios sont très élevés et ne conviennent pas à tout le monde. Rien ne remplace un bon exercice budgétaire car personne n’a le même mode de vie (pour un couple de fumeurs ça peut représenter une facture mensuelle de $500 en cigarettes, ce qu’un autre couple n’aura pas à payer).

3.     Comparer le paiement d’un loyer au versement mensuel hypothécaire seulement.

Un loyer de 750$ ne se compare pas à un paiement hypothécaire de 750$. Être propriétaire ajoute ou modifie plusieurs postes de dépenses. Les principaux étant :

Énergie (chauffage, éclairage, eau chaude) Hausse des frais
Assurances habitation Hausse des frais
Transport (plus loin/près du travail) Modification des coûts à évaluer
Entretien maison (réparations, peinture, décoration) Dépense supplémentaire
Contrats (déneigement, gazon, piscine) Dépense supplémentaire
Aménagement du terrain (arbres, fleurs, jardin) Dépense supplémentaire

Attention!

Après l’achat d’une maison, il faut être capable de se  permettre encore des loisirs et faire face à des imprévus.  Sinon la qualité de vie recherchée  en devenant propriétaire d’une maison en sera diminuée.  Si la dette hypothécaire est trop élevée, la santé financière de l’emprunteur pourrait devenir précaire.

Assurance hypothécaire

Les institutions financières proposent toujours une assurance-prêt hypothécaire lors de l’achat d’une maison.  Est-ce obligatoire?

Attention!

Il n’est pas obligatoire de prendre l’assurance hypothécaire proposée par l’institution financière qui accorde le prêt.  Bien qu’il soit nécessaire de couvrir cette dette importante, il peut s’avérer avantageux de contracter une assurance temporaire décroissante qui diminuera à mesure que le prêt sera remboursé.  Une autre solution serait d’intégrer la valeur du prêt hypothécaire à l’assurance-vie  souscrite en augmentant son contrat d’assurance-vie.  Cette solution permet à la succession de choisir comment elle emploiera le produit de l’assurance.  Il faut magasiner auprès de différents assureurs afin de trouver le meilleur prix et les meilleures conditions.

Marge hypothécaire

Une marge de crédit hypothécaire, une solution miracle ou une incitation à dépenser?

La marge de crédit hypothécaire offerte par les institutions financières permet d’utiliser la valeur nette de sa maison (valeur totale de la maison – l’hypothèque) à des fins d’emprunt.  Celle-ci sert alors de garantie en cas de non-paiement.  On peut vous offrir également de transformer votre hypothèque actuelle en marge de crédit hypothécaire.  La valeur accordée peut aller jusqu’ à 75% de la valeur de la maison y compris l’hypothèque.  Donc, pour une maison d’une valeur de 200 000$, avec une hypothèque de 100 000$, la marge consentie pourrait être de 50 000$.  Ce montant est disponible en tout temps pour financer différents projets.  On peut l’utiliser pour payer ses autres dettes à un moindre taux d’intérêt.  Cela pourrait s’avérer efficace pour régler des problèmes d’endettement.  Elle peut être avantageuse pour se sortir d’une situation difficile.  Ceci pourrait être aussi une bonne solution pour payer des rénovations qui augmenteront la valeur de la maison.

 Attention!

Cette solution qui paraît avantageuse à première vue sera en réalité une solution coûteuse si la dette n’est pas remboursée rapidement.  Si on l’utilise il faut faire preuve de beaucoup de discipline.  Il pourrait être tentant de ne verser que les intérêts demandés et ainsi se retrouver avec un emprunt qui n’a pas de fin. À mesure  qu’on rembourse du capital, le montant remboursé redevient disponible aux fins d’emprunt.  Il pourrait être alléchant d’utiliser la marge de crédit pour toutes sortes de dépenses de consommation et accumuler une dette qui entraînera l’emprunteur vers une situation financière critique.

La consolidation hypothécaire

La consolidation hypothécaire est-elle avantageuse pour rétablir sa santé financière?

La consolidation hypothécaire consiste à renégocier un emprunt hypothécaire existant afin de regrouper avec le solde de l’hypothèque tous les autres emprunts (cartes de crédit, prêt auto, prêt personnel) dans le but de bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux et de mensualités réduites.  Ceci se fait en utilisant la valeur nette accumulée sur la maison, celle-ci servant de garantie.

Il pourrait être tentant de réunir toutes les dettes afin de n’avoir qu’un paiement mensuel et de bénéficier d’un taux avantageux.  Par contre, le remboursement s’étalant sur plusieurs années conduira l’emprunteur à un appauvrissement à long terme.

Exemple : Un solde de carte de crédit de 30 000$ inclus dans une consolidation hypothécaire, avec un taux d’intérêt de 5%, sur une période d’amortissement de 25 ans, coûtera au total 22 611$ en intérêts.

Réfléchir seulement en termes de mensualités, ce qui est courant de nos jours, nous empêche de voir le coût total d’un emprunt.  Il vaut mieux parfois faire quelques sacrifices à court terme pour se libérer de ses dettes.

Attention!

Il faut d’abord identifier la source de nos problèmes d’endettement.  Sinon, il y aura danger de recommencer à dépenser.  On note beaucoup de cas de récidives pour ceux qui choisissent cette avenue.  Avant de choisir cette solution, il faut prendre  sa calculatrice, évaluer tous les coûts (taux d’intérêt proposé, intérêt total payé, pénalité pour remboursement anticipé, frais de notaire, évaluation de la maison, primes d’assurance etc.). Si, toutefois, il s’avère que c’est le choix qui a été fait, il serait important de se fixer des objectifs afin d’accélérer les remboursements dès que le budget le permet.